Понедельник, 14 октября 2019

Часто задаваемые вопросы

  1. Как и где узнать кадастровую стоимость недвижимости?

          Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно получить на сайте Росреестра в сети «Интернет» с помощью сервиса «Получение сведении из ЕГРН», заказав выписку. С главной страницы перейти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам». Выбрать сервис «Получение сведений из ЕГРН», заполнить форму и сформировать заявку. Поля, отмеченные восклицательным знаком, обязательны для заполнения. Сведения из ЕГРН будут представлены не позднее 3 рабочих дней с момента приема документов.

          Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно также посмотреть в режиме онлайн с помощью сервисов – «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

          Чтобы получить справочную информацию по объекту недвижимости онлайн, можно использовать специальный сервис, в разделе «Электронные услуги и сервисы». По кадастровому номеру, условному номеру или по адресу объекта можно получить справочную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости.

          Публичная кадастровая карта содержит сведения ЕГРН. Необходимый объект можно найти на карте по кадастровому номеру, а также использовать расширенный поиск. По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе кадастровую стоимость объекта. Информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа.

          Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости на сайте Росреестра, можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ, «Мои документы») лично, либо направить запрос по почте. Кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через 3 рабочих дня со дня получения запроса. При подаче запроса надо указать способ получения готового документа: при личном посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почтовому адресу.

 

  1. С какой периодичностью проводится кадастровая оценка объектов недвижимости?

        Согласно статье 11 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в 2 года) и не реже одного раза в 5 лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

 

  1. Откуда берется информация в рынке недвижимости?

          В соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 (далее – Указания), для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации о рынке объектов, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

  • информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (далее – информация о внешней среде объектов недвижимости);
  • информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках(предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок(предложений);
  • иной информации, необходимой для определения стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

          К информации о рынке объектов недвижимости относится информация, характеризующая функционирование рынка объектов недвижимости, в том числе его специфические особенности.

         Обзор состояния рынка объектов недвижимости включает в себя фактическое состояние и общую активность рынка объектов недвижимости, его сегмента (сегментов) в субъекте Российской Федерации, муниципальном образовании, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка.    При формировании обзора состояния рынка объектов недвижимости анализируются следующие показатели: объем и динамика цен сделок (предложений), предложение и спрос, степень открытости и емкости рынка, характеристика участников рынка, политика региональных органов власти, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка в целом и его сегментов.

          Кроме того, в обзор состояния рынка объектов недвижимости включаются анализ уровня цен в строительной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых показателей, тарифов за пользование водо-, газо-, электро-, тепло- и иными видами снабжения, а также затрат на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

          При проведении обзора сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости осуществляется характеристика особенностей его (их) функционирования (активности, спроса и предложения, цен сделок (предложений), его (их) динамики, уровня загрузки объектов недвижимости, операционных расходов, связанных с функционированием объектов недвижимости, цен на строительство объектов недвижимости). Во всех случаях, когда это возможно, приводятся данные доходности инвестиций в объекты недвижимости в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, дается прогноз перспектив развития соответствующего (соответствующих) сегмента (сегментов).

          На основании проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

          К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, например, для земельных учстков: категория земель, площадь, фактическое использование, вид угодий; для объектов капитального строительства: назначение, плотность застройки, этажность, материал основных несущих конструкций; сведения о местоположении и т.д. Примерный перечень ценообразующих факторов для целей Указаний приведен в приложении N 3 к Указаниям.

          Информация о рынке, сегментах рынка объектов недвижимости, в том числе о публичных торгах, о зарегистрированных сделках, должна быть получена из официальных источников.

          Рыночная информация должна быть однозначна и достаточна. Рыночная информация должна быть проверяема, то есть используется информация в том числе:

1) в отношении базы данных организаций, оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимом имуществом, - копии договоров, лицензионных соглашений с такими организациями и прочее;

2) в отношении периодических печатных изданий - копии периодических печатных изданий, отражающих текст объявления, дату и номер печатного издания;

3) в отношении сайтов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - копии (образы) страниц сайта, отражающих текст объявления, дату обращения к странице сайта с объявлением, дату подачи объявления (при наличии), адрес страницы сайта;

4) в отношении торгов по предоставлению объектов недвижимости - официальные письма органов исполнительной власти и местного самоуправления о сделках с объектами недвижимости, а также копии (образы) страниц сайтов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (с учетом требований настоящего подпункта Указаний);

5) в отношении информации о мониторинге рынка недвижимости, осуществляемого органом регистрации прав, - копии (образы) страниц сайтов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (с учетом требований настоящего подпункта Указаний, а также указанием параметров отбора).

 

  1. Каким образом оспаривается кадастровая стоимость объектов недвижимости?

       Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости установлен статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

       Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

        Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Порядок работы комиссии регламентирован Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 №620 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

 

  1. Как исправить ошибку, совершенную при определения кадастровой стоимости объектов недвижимости?

           В соответствии со статьей 21 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», необходимо обратится в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку, с обращением об исправлении ошибки с указанием в нем следующих сведений:

- фамилия, имя и отчество физического лица,

- полное наименование юридического лица,

- номер контактного телефона,

- адрес электронной почты;

- кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости);

- описание ошибки и номер страницы в отчете, где обнаружена ошибка.

           При поступлении обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение определяет, является ли такая ошибка системной или единичной.

           По итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением могут быть приняты:

1) решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

           Бюджетное учреждение информирует лицо, подавшее обращение, о принятом решении в соответствии с порядком рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

           Бюджетное учреждение осуществляет исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение 30 - 60 дней со дня поступления обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

 

  1. Какие типичные ошибки встречаются при определении кадастровой стоимости?

          В соответствии с пунктом 2 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

         1) единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;

         2) системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости;

         3) единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;

         4) системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

 

  1. Какие основные характеристики объекта недвижимости определяют величину кадастровой стоимости?

          Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 12.05.2017г. №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», к основным характеристикам объекта недвижимости, которые влияют на величину кадастровой стоимости, относятся:

       - сведения Единого государственного реестра недвижимости;

       - иные физические и иные характеристики типового объекта недвижимости, в том числе местоположения в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение  относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений;

        - при определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов.

 

  1. Какая разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта?

         Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

         одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект недвижимости, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

         объект недвижимости представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект недвижимости и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

         платеж за объект недвижимости выражен в денежной форме.

         Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

         Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

 

  1. Учитывается ли физический износ здания при определении величины кадастровой стоимости объекта?

         Физический износ для государственной кадастровой оценки - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

         Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).

         Для достижения целей определения кадастровой стоимости допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов недвижимости. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов недвижимости, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса, факт их аварийного и (или) ветхого состояния.

          При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости составляет 60 и более процентов нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет от 60 до 100 процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60 процентам, а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.

 

  1. Для какой цели предоставляется декларация о характеристиках объекта недвижимости?

          В целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости

          Декларация о характеристиках объекта недвижимости это – юридический документ, в котором указываются фактические характеристики объекта недвижимости, которые могут отличаться от сведений Единого государственного реестра недвижимости. При получении декларации ГБУ РБ «ЦГКО» будут учтены фактические характеристики объекта недвижимости, что в свою очередь повлияет на итоговую величину кадастровой стоимости объекта недвижимости.

          Декларация подается в адрес ГБУ РБ «ЦГКО» по форме согласно приложению №2  к приказу Минэкономразвития России от 27.12.2016г. №846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

 

  1. Как и кем проводится контроль за качеством определения кадастровой стоимости?

           В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 №237 «О государственной кадастровой оценке», контроль за качеством определения кадастровой стоимости ведет Федеральный государственный надзор. Под федеральным государственным надзором за проведением государственной кадастровой оценки, понимается деятельность органа регистрации прав, направленная на предупреждение, выявление, пресечение нарушений порядка проведения государственной кадастровой оценки.

           Орган регистрации прав имеет право:

 1) запрашивать и получать документы и материалы, необходимые для проведения проверки;

 2) выдавать обязательные для исполнения предписания об устранении выявленных нарушений порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке;

 3) осуществлять иные предусмотренные федеральными законами права.

           В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017г. №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает ряд процедур, осуществляемых с участием уполномоченного органа:

 1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

 2) анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях.

          Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен осуществляется на каждом этапе определения кадастровой стоимости.

          Проверка результатов определения кадастровой стоимости:

    1) проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом осуществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных удельных показателей кадастровой стоимости (далее – УПКС):

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований субъекта Российской Федерации сравниваются УПКС каждой группы (подгруппы) объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях     субъекта Российской Федерации;

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) - сравниваются УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образования.

    2) дополнительно проводится проверка с использованием результатов оценочного зонирования территории с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня цен для каждого вида использования объектов.

         При проверке качества процессов определения кадастровой стоимости может проводиться выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости.

         Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

0.0016 s - время на запросы к базе данных
1 - запросов к базе данных
0.0622 s - время на работу PHP скриптов
0.0638 s - общее время на генерацию страницы
cache - источник содержимого (база или кэш)