6 апреля 2023 года Глава Республики Бурятия А.С. Цыденов провел совещание с главами муниципальных районов в Республике Бурятия по вопросам повышения доходов местных бюджетов от земельного налога и налога на имущество физических лиц.
С докладом о результатах государственной кадастровой оценки земельных участков, проведенной в 2022 году, выступила на совещании руководитель ГБУ РБ «Центр государственной кадастровой оценки» М.В. Коротич.
С первого января 2023 года вступили в силу новые результаты государственной кадастровой оценки. Федеральным законодательством введена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки для всех регионов. Поэтому в 2022 году все субъекты Российской Федерации должны были провести государственную кадастровую оценку земельных участков. В нашей республике, как и во всех других регионах, проведена оценка земельных участков. Очередная кадастровая оценка земельных участков будет проводиться через четыре года.
В рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году были оценены 456 110 земельных участков, которые на момент 01 января 2022 года состояли на учете в Едином государственном реестре недвижимости.
Земли населенных пунктов включают наибольшее число оцениваемых земельных участков - 355 751, хотя по площади данная категория составляет всего 0,4 % площади всей республики. Наименьшее число земельных участков в категории - земли водного фонда - 19.
Наибольшее число земельных участков в г. Улан-Удэ – 75,6 тысяч.
Наименьшее количество земельных участков в Окинском районе - 4489.
Поскольку кадастровая стоимость не может быть выше рыночной - непосредственно оценке предшествовал анализ рынка земельных участков, в рамках которого изучены предложения о продаже земельных участков и сделки купли-продажи земельных участков.
Анализ позволил выявить:
- насколько активен в Бурятии рынок земельных участков;
- по какой цене и под какие цели продавались земельные участки.
Предложений о продаже либо аренде земельных участков было 3367.
В 47 % случаев земельные участки предлагались к продаже, либо в аренду под индивидуальное жилищное строительство (практически половина предложений). 26,5 % - предложения о продаже дачных участков, 11 % - для сельскохозяйственного использования, менее 4 % – под коммерческие цели.
Территориально было больше предложений о продаже земельных участков в Улан-Удэ – 25 %, 18 % - Иволгинский район, 10 % - Тарбагатайский, по 7 % - Кабанский, Заиграевский, Прибайкальский, по 3 % г. Северобайкальск и Баргузинский район. В остальных менее 2 %.
Кроме предложений были проанализированы заключенные в 2021 сделки с земельными участками. Сделок с незастроенными земельными участками - 2985 ед.
В основном, продавались земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и дачные участки – таких сделок – 80 %. В 17 % случаев продавались земельные участки под сельскохозяйственное использование. По 1 % составляет количество сделок с земельными участками под коммерцию, производство и транспорт.
Анализ показал, что основная масса сделок с земельными участками территориально представлена в г. Улан-Удэ - 656 сделок или 22 %, почти столько же Иволгинском районе. В Тарбагатайском - 358 сделок или 12 %, Заиграевском - 268 сделок - 9%, Бичурском, Баргузинском - по 6 %, Кабанском – 5 %, Тункинском – 4 %, в остальных районах республики – 3 % и менее.
Государственное бюджетное учреждение Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки», которое осуществляло государственную кадастровую оценку, - единственная организация, осуществляющая сбор информации о рынке в масштабе всей республики. Анализ рынка недвижимости позволяет определить диапазон цен в различных сегментах и на различных территориях. Например, земельные участки под сельскохозяйственное использование в Баргузинском районе продавались по разной стоимости за 1 кв.м.: в одних случаях по 2,35 руб. за кв.м, в других случаях за 1 руб., а в некоторых случаях за 0,70 руб. за кв.м. С помощью данных о сделках и предложениях определяется диапазон рыночных цен в разных сегментах рынка и на разных территориях, что обязательно отражается в отчете об оценке.
Оценка 2022 года проводилась согласно Федеральному закону «О государственной кадастровой оценке» и Методическим указаниям, утвержденным приказом Росреестра. В соответствии с методикой производится группировка всех земельных участков по виду разрешенного использования на 14 сегментов.
Для каждого сегмента имеется несколько кодов расчета кадастровой стоимости, применение которых зависит от детальной информации по использованию земельного участка, имеющейся в распоряжении оценщиков.
Например, сегмент 6 «Производственная деятельность»: включает все виды производства - сельскохозяйственное, промышленное производство, коммунальное обслуживание, металлургическую, фармацевтическую, пищевую промышленность.
Если в документе вид использования указан «Под склад» - без уточнения – под какой склад, то не понятно в какой сегмент и к какому коду отнести объект: возможно - это склад для кормов для животных, возможно - склад под фармацевтическую продукцию. Ориентироваться хотя бы по названию организации не представляется возможным, поскольку все данные обезличены. Так даже в одном производстве - по птицеводству - разные коды расчетов для земельных участков под складом для кормов и под складом для продукции.
Таким образом, принципиально важно для определения кадастровой стоимости, чтобы вид разрешенного использования указывался максимально подробно.
При некорректном виде разрешенного использования, например «под здание», объект может быть отнесен к 14 сегменту «Иное использование». Расчет будет произведен по среднему удельному показателю, а это может привести к заниженной или, наоборот, завышенной кадастровой стоимости.
Пример некорректного вида разрешенного использования: по документу - земельный участок – «Под здание», при этом под какое не указано. Можно отнести объект в сегмент 14, тогда кадастровая стоимость будет рассчитана по среднему удельному показателю – 300 руб. за кв. м. Фактически на земельном участке расположены магазины и банк. И если земельный участок включить в сегмент 4 «Предпринимательство», то кадастровая будет больше - по 1500 руб. за кв. м.
Поэтому, особое внимание граждан, юридических лиц и органов местного самоуправления должно быть уделено конкретизации вида разрешенного использования, и значению проведения проверок целевого использования земельных участков.
При проведении государственной кадастровой оценки в 2022 году было выявлено 1882 земельных участка с неоднозначным видом разрешенного использования.
Таким образом, государственными оценщиками были приняты все усилия, чтобы налогооблагаемая база соответствовала действительному положению дел и не была необоснованно снижена или завышена.
Ценообразующие факторы, которые повлияли на кадастровую стоимость земельных участков и в целом на динамику:
- Вид разрешенного использования
- Площадь земельного участка (применялся корректирующий коэффициент в зависимости от площади земельного участка)
- Наличие обременений (ограничений) (зоны затопления, подтопления)
- Статус населенного пункта (расположение земельного участка в границах городского округа, городского поселения, сельского населенного пункта)
- Сведения о местоположении земельного участка (расстояние от объекта оценки до столицы республики)
Также на расчет влияли наличие коммуникаций, информация, подтвержденная документами при подаче деклараций об уточнении характеристик объекта, ранее состоявшиеся оспаривания, численность населения муниципального образования, средняя заработная плата по муниципальному образованию, удаленность от дорог федерального, регионального, местного значения
Влияние оказало оспаривание архивной кадастровой стоимости.
В целом снижение кадастровой стоимости отмечается в следующих сегментах: земельные участки под сельскохозяйственное использование, под жилую застройку (среднеэтажную и многоэтажную), под предпринимательство, под рекреацию, под специальное, ритуальное использование, запас, а также под садоводство и огородничество – малоэтажную жилую застройку. Увеличение кадастровой стоимости отмечается по земельным участкам, предназначенным под общественное использование, производственную деятельность, транспорт, обеспечение обороны и безопасности, особо охраняемые природные территории и благоустройство, использование лесов.
С 1 января 2021 на территории Республики Бурятия введен новый механизм пересмотра кадастровой стоимости.
Так предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.
Заинтересованные лица могут оспорить кадастровую стоимость путем ее приведения к рыночной стоимости на текущую дату, от которой до обращения в государственное бюджетное учреждение не должно пройти более 6 месяцев.
При этом утрачивается возможность обращения в суд в обход государственного бюджетного учреждения.
В 2023 году в сайте Росреестра и на сайте бюджетного учреждения по адресу: www.кадастр03.рф в разделе «Государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Республики Бурятия в 2023 году» будет размещен проект отчета о результатах определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Информация об этом будет предварительно размещена в средствах массовой информации. В течение 30-дневного периода заинтересованные граждане, юридические лица, а таже органы местного самоуправления могут рассмотреть проектные результаты определения кадастровой стоимости, и в случае возникновения вопросов могут обратиться в бюджетное учреждение, выполняющее кадастровую оценку. Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на сайте Росреестра по кадастровому номеру или адресу объекта.
Приложение - Презентация
