Руководитель Центра государственной кадастровой оценки Марина Коротич ответила на вопросы о ходе государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в Республике Бурятия, о том, как узнать предварительную кадастровую стоимость до ее утверждения, как написать замечания в случае несогласия с расчетами, как уточнить характеристики объекта недвижимости и другие:
В связи с чем в 2023 году проводится государственная кадастровая оценка недвижимого имущества?
В начале текущего года мы сообщали нашим радиослушателям, что в нашей республике проводится кадастровая оценка объектов капитального строительства — зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства.
Главная причина, или правильнее сказать - правовое основание для нынешней кадастровой оценки – это требование принятого в 2020 году Федерального закона 269-ФЗ.
Обновление кадастровой стоимости объектов капитального строительства проводят в этом году все регионы нашей страны. Напомню, что такая работа организована в связи с переходом всех субъектов Российской Федерации на единую периодичность проведения государственной оценки недвижимости.
Органом, уполномоченным на принятие решения о проведении оценки в нашей республике является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия. Соответствующее решение данного органа о проведении оценки принято 13 января 2022 года под номером 2.
Как много объектов недвижимости участвует в кадастровой оценке и какие это объекты?
В кадастровой оценке в этом году не участвуют земельные участки. Кадастровая стоимость определяется в отношении объектов капитального строительства. Это дома, квартиры, гаражи, дачи, кафе, магазины, то есть все жилые и нежилые здания и помещения. Кроме того – это различные сооружения – мосты, дороги, трубопроводы, линии электропердачи. Также кадастровая стоимость определяется для объектов незавершенного строительства.
Всего предстоит оценить 566 214 объектов. Из этого количества больше всего помещений – жилых и нежилых – их почти 400 тысяч. Зданий – чуть более 250 тысяч. Сооружений – 13 тысяч. Кроме того, в общее число входит 777 машино-мест и 1294 объекта незавершенного строительства.
Как обстоят дела на данном этапе работы. Подготовительные работы уже проведены. Расчеты производятся?
Как раз сейчас проходит период расчетов. Большая работа проведена по анализу рыночных данных.
Завершена группировка объектов согласно методике, утвержденной Росреестром. О группировке объектов необходимо отметить подробнее, поскольку первое, что влияет на кадастровую стоимость – это вид или назначение объекта.
Так вот, что касается разделения по видам объектов: то первая и вторая группы включат жилые объекты многоэтажной среднеэтажной и малоэтажной застройки. Это и квартиры и дома.
Третья группа – это гаражи, паркинги, автостоянки.
Магазины, кафе, рестораны, рынки, торговые павильоны, автозаправочные станции относятся к 4 группе, в которой оцениваются объекты коммерческого назначения.
В пятой группе мы определяем кадастровую стоимость объектов временного проживания. Это гостиницы, общежития, пансионаты, санатории, базы отдыха, пионерские лагеря.
В шестой группе оцениваются административные и бытовые объекты, к ним также относятся банки, бизнес центры, отделения связи, почта.
В седьмой группе – объекты производственного назначения – производственные, складские здания, в следующей восьмой группе у нас учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, лечебно-оздоровительные объекты. В девятой – прочие объекты, такие как погреба, сараи, подвалы, а в 10 группе – сооружения. Это тепловые сети, фантаны, железнодорожные пути, тоннели, подземные и наземные переходы.
В каждой группе большое количество видов объектов и для каждого вида – разные коды расчетов. Если в документе недвижимости применена формулировка «Объект капитального строительства», или «Нежилое помещение», или «Нежилое здание», конечно сложно отнести такой объект к конкретной группе и применить верную модель расчета. Поэтому очень важно, чтобы в документе об объекте было четко указано назначение.
Если все-таки имеются некорректные названия в документах, могут ли собственники зданий, помещений, другой недвижимости уточнить сведения о своих объектах до утверждения результатов оценки?
Можно в наше Учреждение подать декларацию о характеристиках объекта. Декларация может быть представлена правообладателем объекта недвижимости или его представителем. Если декларация составлена на бумажном носителе, то каждый лист должен быть заверен собственноручной подписью заявителя или его представителя. Также можно составить декларацию в форме электронного документа. Тогда ее нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью.
Для удобства пользователей нашего сайта мы разместили форму декларации в разделе «Документы».
Декларации об уточнении характеристик объекта рассматривается в срок не более 30 дней.
Какие еще факторы, кроме назначения объекта недвижимости, влияют на величину кадастровой стоимости?
Важны не только вид и назначение объекта. Ценообразующих факторов несколько. Это и местоположение, и год постройки, материал стен, площадь объекта. Данные характеристики объектов – это сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Они поступают к нам в составе перечня объектов, подлежащих оценке.
Кроме того, на оценку влияет нахождение объекта капитального строительства в аварийном состоянии.
Нужно учитывать, что государственная кадастровая оценка является массовой, и в ней не учитываются такие индивидуальные характеристики, как неиспользование объекта, отсутствие ремонта, неудобное расположение комнат и подобные характеристики.
Между тем, при оценке обязательно изучается социально-экономическое положение республики и районов в отдельности. Учитывается средняя заработная плата в муниципальных образованиях, численность населения, удаленность объекта оценки от столицы республики, удаленность от дорог федерального, регионального и местного значения. При использовании в совокупности данных факторов обеспечивается принцип экономической обоснованности кадастровой стоимости.
Цены на рынке недвижимости заметно выросли. Особенно цены на квартиры. Это окажет влияние на кадастровую стоимость?
Согласно методическим указаниям о государственной кадастровой оценке мы анализируем цены на рынке недвижимости. Рыночная цена – это наиболее вероятная цена договора купли – продажи объекта недвижимости, заключенного в обычных условиях. Данные о ценах на рынке недвижимости мы собираем из объявлений, размещенных на сайтах продажи недвижимости, а также анализируем цены сделок с объектами недвижимости, расположенными на территории Республики Бурятия. В большинстве своем рыночные цены формируют сами жители нашей республики, покупая и продавая недвижимость.
Предыдущая оценка объектов капитального строительства проводилась в 2021 году. В ее основу приняты данные, сложившиеся на рынке недвижимости в период, предшествующий году оценки. Это был 2020 год. Тогда, как мы помним, был каронавирус, были ограничительные мероприятия. Рынок недвижимости был не столь активным и цены были ниже чем сейчас.
В настоящее время ситуация изменилась. Анализ рынка показал, и органы статистики это подтвердили, что выросли рыночные цены на жилье. Рынок динамично развивается. Коммерческие объекты в настоящее время продаются и покупаются по ценам выше, чем два года назад. Кадастровая стоимость, соответственно, должна быть актуализирована в привязке к рыночным данным.
Можно ли узнать кадастровую стоимость и как она была рассчитана до утверждения результатов государственной кадастровой оценки?
После завершения расчетов проект отчета будет размещен на сайте нашего Учреждения кадастр03.РФ и в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. Это будет примерно в июле –августе.
Любое заинтересованное лицо вправе ознакомиться с проектом. При этом доступны будут не только проектные кадастровые стоимости, но и модели расчета, ценообразующие факторы, обоснования выбора подходов к оценке.
Если возникнут замечания, то их можно подать лично в наш центр по адресу: город Улан-Удэ, бульвар Карла Маркса, д. 16. Либо можно обратиться в многофункциональные центры оказания государственных и муниципальных услуг во всех районах нашей республики и города Улан-Удэ.
Возможно электронное обращение через портал государственных и муниципальных услуг, обращение на электронную почту. И можно направить почтовое отправление с уведомлением о вручении.
Работа с замечаниями к проекту отчета – очень серьезный блок нашей работы. Если подтвердится ошибка, мы обязаны пересчитать кадастровую стоимость. Все учтенные и не учтенные замечания отражаются в справке, и сама справка публикуется на нашем сайте.
С другой стороны – доступность, открытость проекта отчета, и возможность подать замечания – это серьезный бесплатный механизм, позволяющий всем правообладателям недвижимости проверить наши расчеты и повлиять на кадастровую стоимость до ее утверждения.
Когда начнут действовать новые результаты государственной кадастровой оценки?
После истечения срока для направления замечаний к проекту отчета и успешного прохождения проверки проекта отчета в Росреестре, документ будет направлен в Министерство имущественных и земельных отношений Респукблики Бурятия для утверждения.
Результаты новой кадастровой оценки начнут действовать с 1 января 2024 года.
