В газете «Московский комсомолец в Бурятии» (выпуск от 15.11.2023 № 47) опубликована статья «В Бурятии рассказали о кадастровой оценке объектов недвижимости», подготовленная ГБУ РБ «Центр государственной кадастровой оценки»:
Ответы на часто задаваемые вопросы о кадастровой оценке объектов недвижимости
Все регионы России переходят на единую периодичность проведения кадастровой оценки недвижимости. В 2022 году проведена государственная переоценка земли, в 2023 году все субъекты Российской Федерации проводят государственную оценку объектов капитального строительства. В Республике Бурятия работы проводятся государственным бюджетным учреждением Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки». Центр предлагает ознакомиться с ответами на часто задаваемые вопросы, связанные с кадастровой стоимостью недвижимости.
В связи с чем проводилась государственная кадастровая оценка в 2022 и 2023 годах?
Главная задача государственной кадастровой оценки – это определение экономически обоснованной стоимости недвижимости на основании актуальных данных рынка недвижимости.
В 2022 и 2023 году государственным бюджетным учреждением Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» государственная кадастровая оценка проводилась по требованию Федерального закона №269-ФЗ, который установил единую периодичность проведения кадастровой оценки на всей территории России.
Единый цикл государственной кадастровой оценки обеспечит по всей стране актуальную кадастровую стоимость на единую дату, по единой методологии. Теперь кадастровая оценка будет проводится каждые 4 года.
Для чего нужна государственная кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость влияет на величину имущественного налога. Граждане и организации в случае наличия у них в собственности земельных участков платят земельный налог от кадастровой стоимости.
От кадастровой стоимости определяется налог на имущество физических лиц.
Организации платят налог от кадастровой стоимости, если речь идет об административно-деловых центрах, торгово-офисной недвижимости, объектах бытового обслуживания и общественного питания, объектах незавершенного строительства.
Вместе с тем, не только имущественный налог связан с кадастровой стоимостью. Так, налог на доход от продажи недвижимости в определенных случаях также рассчитывается от кадастровой стоимости.
Согласно статьям 214.10 и 217. Налогового кодекса Российской Федерации, если не выдержан предельный минимальный срок владения недвижимостью – 5 лет, а в отдельных случаях – 3 года, то при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости, налог от полученного дохода необходимо оплатить от 70 процентов кадастровой стоимости. Речь идет об объектах, стоимостью более 1 млн. руб.
Минимальный срок владения - это срок, по истечении которого владелец может продать недвижимость и не уплачивать налог с продажи недвижимости. Есть два периода — 3 и 5 лет.
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость:
унаследована, является единственным жильем, получена в подарок; приобретена по договору ренты или досталась в результате приватизации.
В остальных случаях минимальный срок владения – 5 лет.
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70 процентов кадастровой стоимости, то налог исчисляется исходя из цены, указанной в договоре, кадастровая стоимость в этом случае роли не играет.
От кадастровой стоимости также могут зависеть другие платежи – государственная пошлина за нотариальные услуги, арендные платежи за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, налог на недвижимость, полученную в дар, судебные пошлины.
Только ли от кадастровой стоимости зависит имущественный налог на недвижимость?
Нет, не только.
Вторым элементом для расчета налога являются налоговые ставки, которые устанавливаются органами местного самоуправления для граждан и организаций по земельному налогу и для граждан по налогу на имущество физических лиц. Ставки налога на имущество организаций устанавливаются законодательным органом региона.
Важно также отметить, что налоговое законодательство устанавливает строгое ограничение роста налога на имущество физических лиц в размере 10%. То есть даже если, кадастровая стоимость квартиры, жилого дома значительно увеличится, то налог возрастет в следующем году не более чем на 10%.
К примеру за квартиру в центре города Улан-Удэ площадью 50 кв.м собственник платил 1200 руб. в год, после переоценки он заплатить на 120 рублей больше.
Более того, в отношении квартир и жилых домов действуют налоговые вычеты. Так, до расчета налога от площади квартир отнимается 20 кв.м, от площади комнаты и части квартиры – 10 кв.м, а от площади жилых домов – 50 кв.м. Указанные налоговые вычеты учитываются автоматически при расчете налога для всех объектов соответствующего вида – для их применения собственнику объекта недвижимости нет необходимости обращаться в налоговую инспекцию с каким-либо заявлением.
Например, если площадь жилого дома составляет 60 кв.м, то налог на имущество будет оплачиваться от кадастровой стоимости 10 кв.м такого жилого дома.
От чего зависит кадастровая стоимость?
При определении кадастровой стоимости должны быть прежде всего соблюдены требования Федерального закона о кадастровой оценке №237-ФЗ и методических указаний, утвержденных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. В целях соблюдения требований закона при проведении оценки проводится мониторинг Росреестром и его территориальными органами. Кроме того, проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки проходит проверку в Управлении экономики недвижимости Росреестра.
Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими показателями территории расположения объектов.
В этой связи Центром ГКО проводится обязательная процедура сбора, обработки и анализа данных рынка объектов недвижимости. Это как общая региональная экономическая ситуация, данные о ценах в строительной отрасли (материалы и услуги), а также информация о сделках и предложениях с объектами недвижимости, которая актуальна на дату определения кадастровой стоимости.
По результатам определения кадастровой стоимости проводится обязательный контроль качества полученных результатов на основе сложившейся ценовой ситуации на рынке недвижимости с использованием сведений о сделках с объектами недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
То есть изменения на рынке недвижимости оказывают непосредственное влияние на величину кадастровой стоимости.
Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно, для этого и производится актуализация кадастровой стоимости.
При определении кадастровой стоимости учитывалось местоположение объекта недвижимости, его площадь, материал стен, год завершения строительства, этаж расположения, сведения о нахождении в зонах с особыми условиями использования территории, факт признания объекта ветхим или аварийным и другие факторы.
Так, на примере торговых объектов можно отследить логику определения кадастровой стоимости. Если объект, расположенный в самом центре города Улан-Удэ, имеет кадастровую стоимость 62,7 тыс. руб. за кв.м, то на окраине городе стоимость составила – 42,9 тыс. руб. за кв.м, а к примеру в с. Бичура – 9,2 тыс. руб. за кв.м.
Какие средние показатели кадастровой стоимости основных видов объектов недвижимости по оценке 2023 года?
Анализ рынка объектов недвижимости показал, что произошел рост цен на квартиры за период с 2020 по 2022 годы. Это также подтверждают данные Бурятстата, которые публикуются ежеквартально.
По данным учреждения средний уровень рыночных цен на квартиры по городу Улан-Удэ составил 87,6 тыс. руб. за кв.м (по фактическим сделкам), 97,7 тыс. руб. за кв.м (по предложениям о продаже). В свою очередь, средняя кадастровая стоимость 1 кв. метра квартир по городу Улан-Удэ составила 67,3 тыс. руб.
Что касается жилых домов, то по городу Улан-Удэ при средней цене фактических сделок 59,0 тыс. руб. за кв.м., цене предложений - 73,5 тыс. руб. за кв.м, средняя кадастровая стоимость составила 31,3 тыс. руб. за кв.м.
В районах Республики Бурятия средняя цена сделок составила 18,2 тыс. руб. за кв.м, предложений – 31,9 тыс. руб. за кв.м. Средняя кадастровая стоимость кв.м индивидуальных жилых домов составила от 11,1 тыс. руб. до 22,8 тыс. руб. за кв.м.
Рост кадастровой стоимости на квартиры не приведет к существенному увеличению налога на имущество физических лиц, поскольку граждане защищены 10% барьером на ежегодное увеличение налога.
Что касается объектов капитального строительства коммерческого назначения (включая административные и бытовые объекты), то по городу Улан-Удэ при средней цене сделок 76,7 тыс. руб. за кв.м, цене предложений – 91,3 тыс. руб. за кв.м, среднее значение кв.м кадастровой стоимости по городу Улан-Удэ составило – 34,7 тыс. руб. за кв.м.
В районах Республики Бурятия средняя цена сделок составила 11,8 тыс. руб. за кв.м, предложений – 26,3 тыс. руб. за кв.м. Средняя кадастровая стоимость - 10,0 тыс. руб. за кв.м.
По итогам государственной кадастровой оценки 2023 года кадастровая стоимость не превысила рыночные данные.
Где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, а также получить информацию о том, как рассчитывалась кадастровая стоимость?
Есть возможность заказать бесплатно выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.
Отчеты об итогах проведения государственной кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. В режиме онлайн можно получить информацию о кадастровой стоимости, обо всех сведениях, использованных при определении кадастровой стоимости, о ценообразующих факторах, о примененных подходах и методах оценки.
Можно направить в Центр государственной кадастровой оценки обращение о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, форма размещена на главной странице сайта Учреждения в разделе «ДОКУМЕНТЫ». Обращение о предоставлении разъяснений в обязательном порядке должно содержать данные о заявителе: фамилию, имя и отчество (последнее - при наличии), адрес места жительства физического лица, полное наименование, местонахождение юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии). Также необходимо указать кадастровый номер и адрес объекта недвижимости.
Можно подать обращение в электронной форме. Заявителю нужно подтвердить, что установлением кадастровой стоимости затрагиваются его права и (или) интересы. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество или, например, договор аренды.
Разъяснения даются в тридцатидневный срок в отношении той кадастровой стоимости, которая непосредственно рассчитывалась Учреждением.
Сайт Центра государственной кадастровой оценки: кадастр03.рф, адрес: г. Улан-Удэ, Бульвар Карла Маркса, 16. Номер телефона: 23-50-06.
Разъяснения предоставляются Центром бесплатно.
Осуществляется ли при определении кадастровой стоимости визуальный осмотр объекта недвижимости, учитываются ли длительное неиспользование объекта, отсутствие окон, ветхая кровля или разрушение здания?
В Республике Бурятия кадастровой оценке подлежат сотни тысяч земельных участков, зданий, помещений, сооружений. Это все стоящие на кадастровом учете дома, квартиры, детские сады, коммерческие объекты, дороги, линии электропередачи, а также другое недвижимое имущество. По закону необходимости выезда и индивидуального осмотра по каждому объекту не существует, поскольку оценка является массовой. Так, в 2022 году оценено 456110 земельных участков, состоящих на кадастровом учете на 1 января 2022 года. В текущем году кадастровая стоимость определена в отношении 566214 объектов капитального строительства, учтенных в государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года.
Учреждение рассчитывает кадастровую стоимость по тем сведениям, которые имеются в Едином государственном реестре недвижимости. Например, для земельных участков - это вид разрешенного использования, местоположение, площадь, нахождение в зоне с особыми условиями использования территорий. Для объектов капитального строительства кадастровая стоимость рассчитывается на базе таких кадастровых сведений, как вид объекта, назначение, год постройки, материал стен, площадь. Такие характеристики как, например, неиспользование объекта, отсутствие ремонта, или даже разрушение здания не влияют на кадастровую стоимость.
При этом, если в отношении объекта в едином государственном реестре недвижимости зафиксированы сведения об аварийности, соответственно расчет производится с учетом этого фактора.
Могут ли правообладатели недвижимости уточнять данные по своим объектам?
Если собственник недвижимости считает, что принадлежащий ему объект уникален, или значительно отличается от общей совокупности однотипных объектов, есть возможность подать декларацию о характеристиках объекта. Декларация позволяет уточнить целевое назначение и фактическое использование объекта, установить наличие или отсутствие коммуникаций, применить правильные ценообразующие факторы. Форма декларации об уточнении характеристик объекта недвижимости установлена приказом Росреестра от 24 мая 2021 г. № П/0216
Возможен ли индивидуальный расчет при определении кадастровой стоимости?
Индивидуальный расчет допустим в исключительных случаях. Этому вопросу посвящена отдельная глава в Методических указаниях, и установлено, что такой расчет применяется к нетиповым объектам, и когда невозможно рассчитать кадастровую стоимость на базе рыночной информации в виду ее отсутствия или недостаточности.
Когда вступят в силу результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства, проведенной в 2023 году, и как долго они будут действовать?
Результаты оценки начинают действовать с 1 января 2024 года. Следующая оценка через 4 года с года проведения оценки, то есть в 2027 году. Следует учитывать, что при изменении характеристик объекта, изменится и кадастровая стоимость. Так, например, если к учтенному в кадастре жилому дому будет возведен пристрой, что увеличит площадь такого дома, соответственно кадастровая стоимость будет пересчитана нашим Учреждением в течение 10 рабочих дней со дня поступления от Публично-правовой компании сведений об измененном объекте.
Была ли возможность у жителей Республики Бурятия ознакомиться с предварительными расчетами при оценке 2023 года?
С 15 августа текущего года проект отчета о кадастровой оценке размещался в Фонде данных кадастровой оценки на сайте Росреестра на 30 календарных дней. Также проект отчета размещался на сайте Учреждения. Любое заинтересованное лицо имело возможность подать замечания к проекту отчета. Поступило 31 замечание, все были рассмотрены в установленный срок.
Можно ли пересмотреть кадастровую стоимость после утверждения результатов оценки?
Да, во-первых, предусмотрен механизм исправления ошибок, как технических так и методологических. Например, в Учреждение поступили неверные данные об объекте недвижимости – о годе постройки, о материале стен, и эти данные применены при определении кадастровой стоимости. Когда сведения об объекте будут уточнены в государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость будет пересчитана.
Кроме того, предусмотрена возможность установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. В этом случае правообладатель обращается в Центр государственной кадастровой оценки с отчетом о рыночной стоимости объекта. Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной может быть подано в течение 6 месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка. Этот механизм позволяет правообладателям недвижимости следить за ценами на рынке, и в случае их изменения претендовать на изменение кадастровой стоимости.
Отметим, что 27 ноября в России отмечается профессиональный праздник - День оценщика. В преддверии этого события, поздравляем всех оценщиков нашей республики с профессиональным праздником, и пожелаем мира, добра и больших успехов!
