Важнейшим фактором, определяющим размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования. Текущий вид разрешенного использования земельного участка обозначается в его кадастровых документах. Сельское хозяйство, торговля, производство - все это различные варианты использования земельных участков. Кадастровая стоимость соседних участков одной площади, но с различным видом разрешенного использования (например, под производство и офисы или торговлю) может отличаться в разы.
Основным документом, регламентирующим порядок расчета кадастровой стоимости, является Методические указания о государственной кадастровой оценке (утверждены Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336).
Для целей кадастровой оценки земельные участки, исходя из видов их использования, разделяются на группы, по одной или несколько подгрупп в каждой. В свою очередь, в каждую подгруппу вносятся несколько категорий участков.
Для каждой группы земельных участков предусматривается математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость участков соответствующего вида тех или иных факторов (район, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры и т. д.).
Одной из часто встречающихся проблем при проведении государственной кадастровой оценки земель является отнесение земельных участков к неверной оценочной группе, исходя из их разрешенного использования (например, используемые под производственную деятельность участки могут быть отнесены к группе размещения административных и офисных зданий и т. д.). Причина такой ошибки может заключаться в некорректно установленном виде разрешенного использования. Результат - завышение либо занижение кадастровой стоимости и, соответственно, зависящих от нее земельных платежей в бюджет (арендной платы, земельного налога, рассчитываемого от кадастровой стоимости и т. д.). В таких случаях заинтересованному лицу необходимо привести вид разрешенного использования участка в соответствие с его действительным видом использования.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет пересчет его кадастровой стоимости, который оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости. Кроме этого, изменение вида разрешенного использования земельного участка зачастую имеет первостепенное значение для снижения кадастровой стоимости и во многих случаях является более целесообразным чем, к примеру, установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
