Помимо рыночной стоимости земель существует понятие стоимости кадастровой. Отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта.
Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:
- Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
- Площадь земельного участка.
- Местоположение земельного участка.
Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.
При проведении оценки земли могут использоваться три подхода: доходный и сравнительный. Затратный подход применяется в некоторых случаях.
Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков. Например, индивидуальное жилищное строительство, ведение садоводство, коммерческие объекты, хранения автотранспорта.
Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль. Например, земли сельскохозяйственного использования и использования лесов.
Вне зависимости от выбранного подхода в работе используются такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Задача — определить реальную цену земли максимально объективно.
