Часто владельцы квартир, домов и земельных участков сталкиваются с двумя понятиями – рыночная стоимость и кадастровая стоимость. При этом не все понимают, почему эти цифры могут существенно различаться и как каждая из них влияет на налоги, сделки и судебные споры. Разбираем основные отличия.
- Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это государственная (массовая) оценка объекта недвижимости, которая проводится по единой методике, утверждённой на уровне региона. Она рассчитывается для целей налогообложения и других публичных функций.
Особенности кадастровой стоимости:
Определяется без осмотра объекта, на основе баз данных (местоположение, площадь, тип здания, средние цены по району).
Кадастровая стоимость пересматривается по строго установленному графику, который определяется государством. С 2022 года в России действует единый цикл государственной кадастровой оценки для всех регионов.
Единая для всех похожих объектов в рамках одного кадастрового квартала или муниципального района.
Используется для расчёта налога на имущество, земельного налога, арендной платы за государственную/муниципальную землю, а также выкупной цены при приватизации.
- Что такое рыночная стоимость?
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно и располагают полной информацией.
Особенности рыночной стоимости:
Определяется индивидуально для каждого объекта с учётом его уникальных характеристик (конкретное состояние, ремонт, вид из окна, наличие парковки, инфраструктура рядом).
Зависит от текущей конъюнктуры рынка (спрос и предложение в данный момент, сезон, экономическая ситуация).
Рассчитывается профессиональными оценщиками на основе анализа сделок с аналогичными объектами.
Применяется в сделках купли-продажи, ипотеке, разделе имущества, страховании, а также для оспаривания завышенной кадастровой стоимости.
- Почему они часто не совпадают?
Кадастровая стоимость может превышать рыночную, если массовая методика не успела учесть состояние рынка или ухудшение состояния объекта.
Кадастровая может быть ниже рыночной, если не проводили переоценку, а цены на недвижимость выросли.
Индивидуальные особенности (хороший ремонт, удобная транспортная развязка, вид на реку) повышают рыночную стоимость, но почти не влияют на кадастровую.
- Что делать, если кадастровая стоимость сильно завышена?
Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость, приведя её в соответствие с рыночной. Для этого необходимо:
- Заказать отчёт об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика.
- Обратиться в ГБУ РБ «Центр государственной кадастровой оценки» для пересмотра.
