ИНФОРМАЦИЯ О РЕЗУЛЬТАТАХ РАССМОТРЕНИЯ ЗАМЕЧАНИЙ К ПРОМЕЖУТОЧНЫМ ОТЧЕТНЫМ ДОКУМЕНТАМ ПО СОСТОЯНИЮ НА 11.09.2020г.

№

Кадастровые номера земельных участков, в отношении которых рассмотрены замечания.

Обоснование учета замечания к промежуточным отчетным документам

Описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости

1

03:14:370103:208

03:14:370103:328

03:14:370103:329

03:14:370103:336

03:14:000000:3518

Дополнительно произведен пересчет 597 земельных участков (см. приложение)

.При рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам, Учреждением проведена проверка расчета удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) эталонного земельного участка, в ходе чего выявлено наличие технической ошибки, повлекшей искажение стоимости УПКС в сторону уменьшения.

На основании анализа установлено, что определение стоимости эталонным (типовым) объектом с заданными параметрами приводит к нетипичному искажению стоимостей УПКС земель под недропользованием в рамках одного кадастрового квартала. Принято решение отказаться от данной модели определения кадастровой стоимости.

Учреждением применена иная модель определения кадастровой стоимости, произведены расчеты кадастровой стоимости методом индексации предыдущих результатов государственной кадастровой оценки. Данный метод выбран в связи с невозможностью применения иных методов сравнительного подхода.

2

03:20:010127:190

Не учтена декларация о характеристиках объекта недвижимости, поданной 13.03.2019г.

"Информация об отсутствии коммуникаций, содержащаяся в декларации о характеристиках объекта недвижимости, поданной в Учреждение 13.03.2019г., при определении кадастровой стоимости была учтена, применены понижающие корректировки на отсутствие коммуникаций.

В соответствии с частью 6 статьи 12, частью 18 статьи 14 ФЗ-237 от 03.07.2016г. «О государственной кадастровой оценке», Учреждением получены ответы от администрации МО СП «Аршан» (исх. №147 от 22.03.2019г.), о непригодности данного земельного участка для индивидуального жилищного строительства в связи со сходом селевого потока, от администрации МО «Тункинский район» (исх.2765 от 11.08.2020г.)  об отсутствии информации о выделении средств на расчистку данного земельного участка.

По результатам полученных данных, Учреждением произведен перерасчет кадастровой стоимости данного земельного участка по следующему порядку:

1. Произведен расчет удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) эталонного земельного участка;

2. Определена кадастровая стоимость земельных участков путем умножения определенного УПКС на площадь объекта оценки с применением корректировок;

3. Кадастровая стоимость земельного участка уменьшена на стоимость расчистки данного земельного участка, в целях возможности отнесения земельного участка как условно пригодного для использования в соответствии с его разрешенным использованием.

3

03:24:030311:1,
03:24:030311:3

Значительное увеличение новой кадастровой стоимости

Учреждением проведена проверка расчетной модели, в ходе чего выявлено, что при определении кадастровой стоимости земельных участков 03:24:030311:1, 03:24:030311:3 не учтен фактор отдаленности по местоположению. В результате чего, произведен перерасчет кадастровых стоимостей данных земельных участков.

4

03:07:090225:221

Снизить кадастровую стоимость земельного участка

"При рассмотрении замечания Учреждением проведён анализ расчетной модели, в ходе которого выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 03:07:090225:221 отнесен к коду расчета видов использования – №04:020 (Сегмент «Предпринимательство») в связи с отсутствием уточненных характеристик для отнесения данного земельного участка к коду расчета согласно требованиям Методических указаний №226 от 12.05.2017г. «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – методические указания).

В соответствии с пунктом 11.1. методических указаний Учреждением в расчетной модели заменен код расчета видов использования, в связи с чем, данный земельный участок отнесен к коду расчета видов использования – № 06:090 (Сегмент «Производственная деятельность»).

В результате замены в расчетной модели кода расчета к земельному участку применен соответствующий удельный показатель кадастровой стоимости вида использования № 06:090 (Сегмент «Производственная деятельность»), после чего произведен перерасчет кадастровой стоимости.

"

5

03:22:011204:103

Завышена кадастровая стоимость, на земельном участке отсутствует водоснабжение, теплоснабжение, жилые постройки

"Определение кадастровой стоимости земельного участка осуществлено в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – методические указания).

В соответствии с п. 7.2.1 методических указаний, кадастровая стоимость указанного земельного участка определена методом статистического (регрессионного) моделирования.

При рассмотрении замечания Учреждением проведена проверка расчетной модели, в ходе чего выявлено, что при определении кадастровой стоимости земельный участок с кадастровым номером 03:22:011204:103 отнесен к подгруппе 13.1.1 «ГНП – городские населенные пункты», исходя из его местоположения. Модель Данной подгруппы для МО ГП «г. Гусиноозерск» признана недостоверной ввиду неразвитого рынка недвижимости данного сегмента.

Принято решение о пересчете кадастровой стоимости указанного участка с отнесением его в подгруппу 13.2.1. «Межселенка». УПКС объектов подгруппы 13.2.1. «Межселенка» рассчитан как среднее значение удельной стоимости объектов подгруппы 13.1.2. «СНП полные» и 13.2.2. «СНП не полные».

Учреждением получена информация от ООО «Горводоканал» №415-04 от 04.09.2020г., Филиала  «Гусиноозерская ГРЭС» АО Интер РАО - Электрогенерация» №ГГР/039/48 от 07.09.2020г., подтверждающая отсутствие обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями центрального водоснабжения и водоотведения, центрального теплоснабжения. Информация об отсутствии инженерных коммуникаций учтена при пересчете кадастровой стоимости земельного участка.

6

03:22:010621:15

Завышена кадастровая стоимость, на земельном участке отсутствует центральное теплоснабжение, канализация, инфраструктура не развита, отсутствует общественный транспорт.

7

03:22:011206:13

Дополнительно произведен пересчет 6291 земельных участков (см. приложение)

Завышена кадастровая стоимость, на земельном участке отсутствует центральное теплоснабжение, канализация, инфраструктура не развита, отсутствует общественный транспорт.

№

Кадастровый номер земельного участка, в отношении которого рассмотрено замечание.

Краткая суть замечания

Обоснование отказа в  учете замечания

1

03:24:011232:14

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26.02.2020г. №8 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 2 477 000 руб.

Заявитель просит установить данную величину кадастровой стоимости в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки, проведенной в 2020 году.

Решением комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2015г.

Отсутствуют правовые основания для установления такой величины кадастровой стоимости в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 01.01.2020г.

2

03:22:010662:46

Решением суда от 30.01.2020г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 518 000 руб.

Заявитель просит установить данную величину кадастровой стоимости в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки, проведенной в 2020 году.

Решением суда кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2015г.

Отсутствуют правовые основания для установления такой величины кадастровой стоимости в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 01.01.2020г.

3

03:24:022714:15,  03:24:022714:16,  03:24:022714:17,  03:24:022714:18

Кадастровая стоимость завышена на 25% относительно стоимости прилегающих земельных участков.

Согласно «Справочника оценщика недвижимости – 2018г. Земельные участки, часть 2», авторы Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., таблица 41, стр.104 земельные участки, имеющие площади менее 10 000 кв.м. корректировке на масштаб не подлежат, на увеличение/уменьшение стоимости УПКС 1 кв.м. оцениваемого земельного участка такая величина площади не влияет.

4

03:24:021627:5,

03:24:022714:3,

03:24:022714:48,

03:24:022714:91,

03:24:022714:88,

03:24:022714:0056

Значительное увеличение новой кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земельных участков определена с соблюдением требований методических указаний и учтены все ценообразующие факторы. У Учреждения отсутствуют правовые основания для пересчета кадастровой стоимости земельных участков на основании доводов, изложенных в Ваших замечаниях.

5

03:24:010702:302, 03:24:010702:304

Результаты определения кадастровой стоимости завышены, участок входит в зоны с особыми условиями

Определённая кадастровая стоимость соответствует рынку. Приведённые доводы не являются факторами влияющими на цену