ИНФОРМАЦИЯ О РЕЗУЛЬТАТАХ РАССМОТРЕНИЯ ЗАМЕЧАНИЙ К ПРОМЕЖУТОЧНЫМ ОТЧЕТНЫМ ДОКУМЕНТАМ ПО СОСТОЯНИЮ НА 14.09.2020г. (включительно)

№

Кадастровые номера земельных участков, в отношении которых рассмотрены замечания.

Обоснование учета замечания к промежуточным отчетным документам

Описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости

1

03:14:370103:208

03:14:370103:328

03:14:370103:329

03:14:370103:336

03:14:000000:3518

Дополнительно произведен пересчет 597 земельных участков (см. приложение)

.При рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам, Учреждением проведена проверка расчета удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) эталонного земельного участка, в ходе чего выявлено наличие технической ошибки, повлекшей искажение стоимости УПКС в сторону уменьшения.

На основании анализа установлено, что определение стоимости эталонным (типовым) объектом с заданными параметрами приводит к нетипичному искажению стоимостей УПКС земель под недропользованием в рамках одного кадастрового квартала. Принято решение отказаться от данной модели определения кадастровой стоимости.

Учреждением применена иная модель определения кадастровой стоимости, произведены расчеты кадастровой стоимости методом индексации предыдущих результатов государственной кадастровой оценки. Данный метод выбран в связи с невозможностью применения иных методов сравнительного подхода.

2

03:20:010127:190

Не учтена декларация о характеристиках объекта недвижимости, поданной 13.03.2019г.

"Информация об отсутствии коммуникаций, содержащаяся в декларации о характеристиках объекта недвижимости, поданной в Учреждение 13.03.2019г., при определении кадастровой стоимости была учтена, применены понижающие корректировки на отсутствие коммуникаций.

В соответствии с частью 6 статьи 12, частью 18 статьи 14 ФЗ-237 от 03.07.2016г. «О государственной кадастровой оценке», Учреждением получены ответы от администрации МО СП «Аршан» (исх. №147 от 22.03.2019г.), о непригодности данного земельного участка для индивидуального жилищного строительства в связи со сходом селевого потока, от администрации МО «Тункинский район» (исх.2765 от 11.08.2020г.)  об отсутствии информации о выделении средств на расчистку данного земельного участка.

По результатам полученных данных, Учреждением произведен перерасчет кадастровой стоимости данного земельного участка по следующему порядку:

1. Произведен расчет удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) эталонного земельного участка;

2. Определена кадастровая стоимость земельных участков путем умножения определенного УПКС на площадь объекта оценки с применением корректировок;

3. Кадастровая стоимость земельного участка уменьшена на стоимость расчистки данного земельного участка, в целях возможности отнесения земельного участка как условно пригодного для использования в соответствии с его разрешенным использованием.

3

03:24:030311:1, 
03:24:030311:3

Значительное увеличение новой кадастровой стоимости

Учреждением проведена проверка расчетной модели, в ходе чего выявлено, что при определении кадастровой стоимости земельных участков 03:24:030311:1, 03:24:030311:3 не учтен фактор отдаленности по местоположению. В результате чего, произведен перерасчет кадастровых стоимостей данных земельных участков.

4

03:07:090225:221

Снизить кадастровую стоимость земельного участка

"При рассмотрении замечания Учреждением проведён анализ расчетной модели, в ходе которого выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 03:07:090225:221 отнесен к коду расчета видов использования – №04:020 (Сегмент «Предпринимательство») в связи с отсутствием уточненных характеристик для отнесения данного земельного участка к коду расчета согласно требованиям Методических указаний №226 от 12.05.2017г. «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – методические указания).

В соответствии с пунктом 11.1. методических указаний Учреждением в расчетной модели заменен код расчета видов использования, в связи с чем, данный земельный участок отнесен к коду расчета видов использования – № 06:090 (Сегмент «Производственная деятельность»).

В результате замены в расчетной модели кода расчета к земельному участку применен соответствующий удельный показатель кадастровой стоимости вида использования № 06:090 (Сегмент «Производственная деятельность»), после чего произведен перерасчет кадастровой стоимости.

"

5

03:22:011204:103

Завышена кадастровая стоимость, на земельном участке отсутствует водоснабжение, теплоснабжение, жилые постройки

"Определение кадастровой стоимости земельного участка осуществлено в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – методические указания).

В соответствии с п. 7.2.1 методических указаний, кадастровая стоимость указанного земельного участка определена методом статистического (регрессионного) моделирования.

При рассмотрении замечания Учреждением проведена проверка расчетной модели, в ходе чего выявлено, что при определении кадастровой стоимости земельный участок с кадастровым номером 03:22:011204:103 отнесен к подгруппе 13.1.1 «ГНП – городские населенные пункты», исходя из его местоположения. Модель Данной подгруппы для МО ГП «г. Гусиноозерск» признана недостоверной ввиду неразвитого рынка недвижимости данного сегмента.

Принято решение о пересчете кадастровой стоимости указанного участка с отнесением его в подгруппу 13.2.1. «Межселенка». УПКС объектов подгруппы 13.2.1. «Межселенка» рассчитан как среднее значение удельной стоимости объектов подгруппы 13.1.2. «СНП полные» и 13.2.2. «СНП не полные».

Учреждением получена информация от ООО «Горводоканал» №415-04 от 04.09.2020г., Филиала  «Гусиноозерская ГРЭС» АО Интер РАО - Электрогенерация» №ГГР/039/48 от 07.09.2020г., подтверждающая отсутствие обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями центрального водоснабжения и водоотведения, центрального теплоснабжения. Информация об отсутствии инженерных коммуникаций учтена при пересчете кадастровой стоимости земельного участка.

6

03:22:010621:15

Завышена кадастровая стоимость, на земельном участке отсутствует центральное теплоснабжение, канализация, инфраструктура не развита, отсутствует общественный транспорт.

7

03:22:011206:13

Дополнительно произведен пересчет 6291 земельных участков (см. приложение)

Завышена кадастровая стоимость, на земельном участке отсутствует центральное теплоснабжение, канализация, инфраструктура не развита, отсутствует общественный транспорт.

8

03:24:023402:70

Завышена кадастровая стоимость, земельный участок рассчитан по 4 сегменту (Предпринимательство), фактическое использование как производственное – типография, не учтен труднодоступность месторасположения и рельеф, отсутствие инженерных коммуникаций

Заявленный в замечаниях вид фактического использования земельного участка «производственное помещение типографии» согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540, относится к виду разрешенного использования «Целлюлозно-бумажная промышленность».

У Учреждения отсутствуют правовые основания учета такого фактического использования

При рассмотрении замечания по коммуникациям, Учреждением получена информация от МУП «Водоканал» город Улан-Удэ №2889 от 08.09.2020г., Филиала ПАО «ТГК-14» «Теплоэнергосбыт Бурятии» №АН-1875 от 11.09.2020г. подтверждающая отсутствие обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями центрального водоснабжения и водоотведения, центрального теплоснабжения.

 Учреждением применены понижающие корректировки на отсутствие коммуникаций к величине кадастровой стоимости.

9

03:24:032002:56, 03:24:032002:59, 03:24:032003:45, 03:24:032003:161, 03:24:034425:17

Пересмотреть кадастровую стоимость в сторону уменьшения

При рассмотрении замечаний Учреждением получена информация от ресурсоснабжающих организаций, подтверждающая отсутствие обеспеченности земельных участков инженерными коммуникациями. Учреждением произведен перерасчет кадастровых стоимостей земельных участков с применением понижающих корректировок на отсутствие коммуникаций.

10

03:24:034425:19

Завышена кадастровая стоимость, земельный участок не застроен, не освоен, коммуникации не подведены

При рассмотрении замечаний Учреждением получена информация от ресурсоснабжающих организаций, подтверждающая отсутствие обеспеченности земельных участков инженерными коммуникациями. Учреждением произведен перерасчет кадастровых стоимостей земельных участков с применением понижающих корректировок на отсутствие коммуникаций.

11

03:24:032003:160,  03:24:032003:162,  03:24:032003:163

Завышена кадастровая стоимость, земельный участок не застроен, не освоен, коммуникации не подведены (03:24:032003:160,  03:24:032003:162,  03:24:032003:163).         

При рассмотрении замечаний Учреждением получена информация от ресурсоснабжающих организаций МУП «Водоканал» от 08.09.2020г. исх.№2989, ПАО «ТГК-14» от 11.09.2020г. исх.№АН-1875, ПАО «Россети Сибирь» - «Бурятэнерго» от 11.09.2020г. исх.№1.2/05/5199-исх., подтверждающая отсутствие обеспеченности земельных участков инженерными коммуникациями теплоснабжения, водоснабжения, канализации, электроснабжения. Учреждением произведен перерасчет с применением понижающих корректировок на отсутствие коммуникаций (теплоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжение).

12

03:06:560102:3095, 03:06:560102:4669, 03:06:560102:4742, 03:06:560102:4749

Завышена кадастровая стоимость земельного участка, отсутствует корректировка на торг, улучшения земельных участков, расстояния до столицы (г.Улан-Удэ).

Земельные участки отнесены к подгруппе 13.2.2. «СНП не полные – сельские населенные пункты с неполными характеристиками», исходя из их невозможности определения точного местоположения земельных участков, так как адресная характеристика: Республика Бурятия р-н Заиграевский.

Произведен пересчет земельных участков с учетом корректировок: на торг, на площадь земельного участка, удаленность от районного центра (в данном случает от районного центра Заиграевского района РБ – пгп. Заиграево), без учета улучшений на земельных участках, т.к. все оцениваемые земельные участки рассматриваются как свободные от застройки.

В приложении № 6 «Рынок объектов недвижимости 2019» промежуточных отчетных документов представлена информация о всех земельных участках, в том числе с имеющимися постройками, либо с учетом улучшений. Для расчета моделей при определении кадастровой стоимости приняты в расчет только земельные участки свободные от застройки. В виду того что, информация по объектам недвижимости на различных сайтах дублируется, существуют вероятность некорректных характеристик об объектах, указанных продавцами.

13

03:24:034408:675

Снизить кадастровую стоимость земельного участка, т.к. участок не застроен, не освоен, коммуникации не подведены.

При рассмотрении замечаний Учреждением получена информация от ресурсоснабжающих организаций МУП «Водоканал» от 08.09.2020г. исх.№2989, ПАО «ТГК-14» от 11.09.2020г. исх.№АН-1875, ПАО «Россети Сибирь» - «Бурятэнерго» от 11.09.2020г. исх.№1.2/05/5199, подтверждающая отсутствие обеспеченности земельных участков инженерными коммуникациями теплоснабжения, водоснабжения, канализации, электроснабжения. Учреждением произведен перерасчет с применением понижающих корректировок на отсутствие коммуникаций (теплоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжение).

14

03:01:020103:11,

03:01:260216:3,

03:02:010153:1,

03:02:150128:1,

03:03:520102:59,

03:04:120128:2,

03:04:270348:1,

03:05:100115:4,

03:06:080101:5,

03:06:080161:5,

03:06:220185:2,

03:06:500108:2,

03:07:380103:73,

03:07:420101:1,

03:09:010202:2,

03:09:020136:1,

03:09:020136:2,

03:09:240149:1,

03:09:250235:11,

03:09:560113:15,

03:09:480425:276,

03:11:100140:1,

03:11:100140:2,

03:11:100140:37,

03:10:100191:9,

03:11:130104:4,

03:11:130104:5,

03:12:150450:6,

03:12:190115:3,

03:12:210104:1,

03:12:590106:1,

03:13:070401:2,

03:16:330101:1,

03:16:340165:4,

03:16:340165:5,

03:16:120141:1,

03:16:120141:15,

03:16:120141:17,

03:17:080101:1,

03:17:090103:147,

03:18:390113:32,

03:19:210104:46,

03:19:210104:92,

03:22:011220:1,

03:21:270262:5,

03:24:000000:63504,

03:24:031501:12,

03:24:031901:18,

03:24:031901:339

Частичное отсутствие коммуникаций

При рассмотрении замечаний Учреждением получена информация от ресурсоснабжающих организаций, подтверждающая отсутствие обеспеченности земельных участков инженерными коммуникациями. Учреждением произведен перерасчет кадастровых стоимостей земельных участков с применением понижающих корректировок на отсутствие коммуникаций.

15

03:24:033301:42

Земельный участок входит в границы "Зона охраны объекта культурного наследия"        

Учреждением установлено, что земельный участок с кадастровым номером расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером 03:24-6.1546 от 06.04.2020 года «Защитная зона объекта культурного наследия регионального значения».  Применена понижающая корректировка к рассчитанной величине кадастровой стоимости данного земельного участка.

16

03:24:034501:27

При расчёте не учтены сведения об отсутствии коммунальных сетей газо-, тепло- и водоснабжения, водоотведения

При рассмотрении замечания Учреждением получена информация от МУП «Водоканал» город Улан-Удэ №2988 от 08.09.2020г., Филиала ПАО «ТГК-14» «Теплоэнергосбыт Бурятии» №АН-1875 от 11.09.2020г. подтверждающая отсутствие обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями центрального водоснабжения и водоотведения, центрального теплоснабжения.

В связи с подтверждением данной информации Учреждением применены понижающие корректировки на отсутствие указанных коммуникаций к величине кадастровой стоимости.

Корректировка на газоснабжение в расчетной модели не применялась, поскольку информация об учете газоснабжения в промежуточном отчетном документе является текстовой опечаткой, на текущий момент данная информация исправлена.

17

03:24:032003:159

Завышена кадастровая стоимость, земельный участок не застроен, не освоен, коммуникации не подведены

При рассмотрении замечаний Учреждением получена информация от ресурсоснабжающих организаций, подтверждающая отсутствие обеспеченности земельных участков инженерными коммуникациями. Учреждением произведен перерасчет кадастровых стоимостей земельных участков с применением понижающих корректировок на отсутствие коммуникаций.

№

Кадастровый номер земельного участка, в отношении которого рассмотрено замечание.

Краткая суть замечания

Обоснование отказа в  учете замечания

1

03:24:011232:14

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26.02.2020г. №8 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 2 477 000 руб.

Заявитель просит установить данную величину кадастровой стоимости в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки, проведенной в 2020 году.

Решением комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2015г.

Отсутствуют правовые основания для установления такой величины кадастровой стоимости в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 01.01.2020г.

2

03:22:010662:46

Решением суда от 30.01.2020г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 518 000 руб.

Заявитель просит установить данную величину кадастровой стоимости в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки, проведенной в 2020 году.

Решением суда кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2015г.

Отсутствуют правовые основания для установления такой величины кадастровой стоимости в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 01.01.2020г.

3

03:24:022714:15,  03:24:022714:16,  03:24:022714:17,  03:24:022714:18

Кадастровая стоимость завышена на 25% относительно стоимости прилегающих земельных участков.

Согласно «Справочника оценщика недвижимости – 2018г. Земельные участки, часть 2», авторы Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., таблица 41, стр.104 земельные участки, имеющие площади менее 10 000 кв.м. корректировке на масштаб не подлежат, на увеличение/уменьшение стоимости УПКС 1 кв.м. оцениваемого земельного участка такая величина площади не влияет.

4

03:24:021627:5,

03:24:022714:3,

03:24:022714:48,

03:24:022714:91,

03:24:022714:88,

03:24:022714:0056

Значительное увеличение новой кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земельных участков определена с соблюдением требований методических указаний и учтены все ценообразующие факторы. У Учреждения отсутствуют правовые основания для пересчета кадастровой стоимости земельных участков на основании доводов, изложенных в Ваших замечаниях.

5

03:24:010702:302, 03:24:010702:304

Результаты определения кадастровой стоимости завышены, участок входит в зоны с особыми условиями

Определённая кадастровая стоимость соответствует рынку. Приведённые доводы не являются факторами влияющими на цену

6

03:24:032003:159

Завышена кадастровая стоимость, земельный участок не застроен, не освоен, коммуникации не подведены

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, собственником земельного участка с кадастровым номером 03:24:032003:159 является иное физическое лицо. Других документов, подтверждающих право на указанный земельный участок, не представлено.

В соответствии с пунктом 19 статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016  №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Учреждение оставляет замечание без рассмотрения.

7

03:24:023801:288

Снизить кадастровую стоимость земельного участка 03:24:023801:288.

Земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023901:288 и 03:24:023901:707, не могут быть сопоставимы между собой, так как относятся к разным сегментам, соответственно у участков различны удельные показатели кадастровой стоимости.

 У Учреждения отсутствуют правовые основания для пересчета кадастровой стоимости земельного участка.

8

03:24:033835:122

Земельный участок используется для ведения личного подсобного хозяйства

В связи с непредставлением документов, подтверждающих отказ уполномоченного органа на выдачу разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, у Учреждения отсутствуют правовые основания для пересчета кадастровой стоимости земельного участка.